物业维修管理制度 物业工程部维修管理制度

《物业维修管理制度》是维护物业正常运行、保障业主居住安全与舒适的核心环节。其建立对于明确权责、规范流程至关重要。结合《社区服务计划》提升服务品质的目标，本文将呈现数篇不同侧重、详尽的《物业维修管理制度》范文，以供实践参考。

篇一：《物业维修管理制度》

第一章 总则

第一条 为规范本物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修管理工作，保障物业的正常使用和业主的居住安全，明确维修责任，提高服务效率与质量，依据国家相关法律法规及《物业管理条例》、《业主管理规约》等规定，制定本制度。

第二条 本制度适用于本物业管理区域内所有物业共用部位、共用设施设备的日常维修、保养及应急处理的管理工作。物业服务企业（以下简称“物业公司”）作为管理人，负责本制度的具体执行。

第三条 物业维修管理工作应遵循“预防为主、防治结合、及时高效、安全第一”的原则，确保维修工作的计划性、规范性和有效性。

第二章 机构与职责

第四条 物业公司设立工程维修部门（或指定相关部门），配备具有相应资质和技能的专业维修人员，负责物业维修管理工作的具体实施。

第五条 工程维修部门主要职责：

1. 负责制定并执行年度、月度维修保养计划。

2. 受理业主或使用人的报修申请，建立报修台账。

3. 组织实施日常维修、巡检及保养工作。

4. 负责处理紧急维修事件。

5. 负责维修工程的质量监督与验收。

6. 管理维修工具、设备及物料。

7. 建立完善的维修档案记录。

8. 负责对外委维修单位的选择、监督与协调。

第六条 客服中心（或前台）职责：

1. 负责接听业主报修电话、接收线上或书面报修申请，做好详细记录。

2. 及时将报修信息传递至工程维修部门，并进行初步的分类与缓急判断。

3. 负责向业主反馈维修进度及结果。

4. 收集业主对维修服务的意见与建议。

第七条 业主或物业使用人职责：

1. 发现物业共用部位、共用设施设备损坏或异常时，有义务及时向物业公司报修。

2. 配合物业公司的维修工作，提供必要的便利。

3. 按照规定承担专有部分及自用设备设施的维修责任。

4. 遵守物业管理规定，爱护共用设施设备。

第三章 维修范围界定

第八条 共用部位维修范围：指主体承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、避难层、设备间、物业管理用房等。

第九条 共用设施设备维修范围：

1. 共用上下水管道、落水管、垃圾道、烟道、通风道等。

2. 共用照明系统、消防设施、监控安防系统、门禁系统、电子信息系统等。

3. 共用电梯、水泵、电（气）表箱、供配电系统线路及设备。

4. 小区道路、绿化、景观水系、围墙、大门、活动场地及设施、非经营性车场车库等。

5. 物业服务合同约定的其他共用设施设备。

第十条 专有部分及自用设备设施维修：业主专有部分（如户内墙面、地面、门窗、非承重隔墙等）及自用设备设施（如户内水龙头、灯具、开关插座、卫生洁具、空调、户内管线等）的维修、更新、改造，由业主自行负责并承担费用。若因业主专有部分或使用不当造成共用部位、设施设备或他人财产损失的，由责任业主负责修复并承担赔偿责任。

第四章 报修与受理流程

第十一条 报修渠道：业主或物业使用人可通过电话、物业服务APP/公众号、客服中心前台登记等多种方式进行报修。

第十二条 报修信息要求：报修时应提供具体楼栋房号、联系人、联系电话、故障现象、发生位置等详细信息。

第十三条 受理与响应：

1. 客服中心接到报修后，应详细记录，并根据报修内容判断紧急程度，及时派单至工程维修部门。

2. 一般性报修：工程维修部门在接到派单后，应在【请自行设定，例如：XX小时】内与报修人联系，确认信息并预约上门查勘时间。

3. 紧急报修（如水管爆裂、电路严重故障、电梯困人、火警等）：工程维修部门应在接到通知后【请自行设定，例如：XX分钟】内到达现场进行处理。

4. 建立报修处理优先级制度，优先处理涉及安全、影响公共利益及紧急的报修项目。

第五章 维修实施流程

第十四条 勘查与方案制定：维修人员上门后，需仔细勘查故障原因和损坏程度，能当场修复的应立即修复。如需更换配件或维修工作量较大，应向业主说明情况，制定维修方案（包括所需材料、工时、费用估算等），并征得同意（涉及费用的按规定执行）。

第十五条 维修作业：

1. 维修人员应佩戴工作证件，着装整洁，文明施工。

2. 作业前应做好安全防护措施，必要时设置警示标识。

3. 尽量减少对业主日常生活的影响，保持现场整洁，维修完毕后清理现场。

4. 严格按照操作规程和技术标准进行维修，确保维修质量。

5. 如需进入业主户内维修，应提前预约，并有业主或其委托人在场。

第十六条 材料管理：维修所需材料由物业公司统一采购或从业主处领用（若由业主提供）。建立材料出入库登记制度，保证材料质量，杜绝浪费。

第六章 质量验收与回访

第十七条 维修验收：维修工作完成后，维修人员应请报修人（或物业公司相关人员）现场检查验收。验收合格后，在维修工单上签字确认。如涉及公共部位重大维修，可邀请业主代表或业委会成员参与验收。

第十八条 质量保修：对完成的维修项目，实行一定的保修期（具体期限根据项目性质确定并公示）。保修期内因相同原因再次出现问题的，由物业公司免费返修。

第十九条 服务回访：客服中心或工程维修部门在维修完成后【请自行设定，例如：XX日】内对报修人进行电话或上门回访，了解维修效果和服务满意度，收集意见建议，持续改进服务。

第七章 费用承担与结算

第二十条 费用原则：

1. 共用部位、共用设施设备的日常运行、维护及小修费用，从业主缴纳的物业服务费中支出。

2. 共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，按照规定从业主交存的专项维修资金中列支，或由相关业主按约定分摊。申请使用专项维修资金需按法定程序办理。

3. 业主专有部分及自用设备设施的维修费用，由业主自行承担。

4. 因人为损坏造成的维修费用，由责任人承担。

5. 因不可抗力造成的损坏，按相关规定处理。

第二十一条 收费标准：涉及有偿服务的维修项目，物业公司应事先公示收费项目和标准，提供费用明细。

第二十二条 结算流程：涉及费用的维修项目，维修完成后，凭业主签字确认的工单及费用清单进行结算。使用专项维修资金的项目，按相关规定流程审核拨付。

第八章 应急维修预案

第二十三条 建立健全各类突发事件（如水电煤气中断、电梯故障、消防报警、恶劣天气影响等）的应急维修预案，明确应急指挥体系、响应程序、处置措施、人员物资保障等。

第二十四条 设立【请自行设定，例如：24小时】应急报修电话，确保通讯畅通。

第二十五条 定期组织应急演练，提高应急处置能力。储备必要的应急物资和设备。

第九章 档案管理

第二十六条 建立完善的物业维修档案，包括：

1. 报修受理记录。

2. 维修工单（含勘查、方案、实施、验收等信息）。

3. 维修费用记录及凭证。

4. 设施设备技术资料、维修保养记录。

5. 专项维修资金使用记录。

6. 业主满意度回访记录。

第二十七条 维修档案应分类清晰、保管妥善，便于查阅和统计分析，为物业管理决策提供依据。

第十章 附则

第二十八条 本制度未尽事宜，参照国家、地方相关法律法规及物业服务合同、业主管理规约执行。

第二十九条 本制度由物业公司负责解释。

第三十条 本制度自发布之日起生效。

篇二：《物业维修管理制度》（业主友好版）

欢迎您！本指南旨在帮助您了解我们小区的维修服务流程

亲爱的业主/住户朋友：

为了让您住得更安心、更舒心，我们特别制定了这份简单易懂的维修服务指南。当您家或小区的公共区域遇到需要维修的问题时，可以参照以下步骤，我们将竭诚为您提供及时、专业的服务。

一、 什么情况可以找我们报修？

我们主要负责小区公共区域和公共设施设备的维修保养。简单来说，包括但不限于：

楼内公共区域：大堂、楼梯间、走廊的照明灯不亮、墙面污损、地面破损、楼道门窗损坏等。

公共管道：公共区域的上下水管道、排水管、消防管道漏水或堵塞（不含您家里的）。

公共电气：公共区域的供电线路、开关、楼道配电箱故障等。

电梯：电梯运行异常、故障、困人等。

安防消防：监控摄像头故障、门禁系统失灵、消防栓、灭火器、烟感报警器等消防设施损坏或过期。

小区环境：小区道路破损、路灯不亮、公共座椅损坏、垃圾桶破损、大门或围栏损坏、公共绿化需要修整（如树木倒伏影响安全）等。

屋顶与外墙：公共屋面漏水、外墙砖脱落等（涉及大修可能需启动维修资金）。

请注意：您家室内的部分，比如水龙头、马桶、灯具、开关插座、室内门窗、墙面粉刷、家用电器等，属于您自行负责的范围。当然，如果您需要帮助，我们也可以提供有偿维修服务或推荐合格的维修人员，费用会提前告知您。

二、 如何轻松报修？我们随时待命！

您可以通过以下任何一种方式联系我们报修：

1.服务热线：拨打我们【请自行填写具体电话号码】的24小时服务热线，客服人员会耐心记录您的问题。

2.微信公众号/APP：关注/下载我们的官方物业服务平台，在线提交报修，还可以上传照片或视频，方便我们了解情况。

3.客服中心：亲临小区内的物业客服中心，我们的工作人员会当面为您登记。

报修时请告诉我们：

您的具体住址（楼号-单元-房号）。

您的姓名和联系电话（方便我们联系您）。

需要维修的具体位置和问题描述（越详细越好，比如“X号楼X单元楼道灯不亮”、“小区南门门禁刷不开卡”）。

如果方便，您期望的上门时间。

三、 报修后，我们会怎么做？

1.快速响应：

一般问题：接到报修后，我们会在【请自行设定，例如：2小时】内与您联系确认，并安排维修师傅在【请自行设定，例如：24小时或约定时间】内上门查看。

紧急情况（如跑水、断电、电梯困人）：我们承诺【请自行设定，例如：15-30分钟】内派人火速赶到现场处理！

2.上门服务：

我们的维修师傅会佩戴工牌，着统一工装上门。

师傅会先仔细检查问题，向您解释原因和维修方案。

如果是小问题，师傅会当场尽快修复。

如果需要更换零件或维修比较复杂，师傅会告知您预计完成时间和可能产生的费用（如果是公共维修，通常不需您付费；如属有偿服务范围会明确告知）。

维修过程中，我们会注意保持您家或公共区域的整洁，结束后会清理现场。

3.维修完成与确认：

维修完成后，师傅会请您检查确认效果。

满意后，请您在维修工单上签个字。您的认可是对我们工作最大的肯定！

4.服务回访：

维修结束后的一两天内，我们的客服可能会给您打个电话，了解您对本次服务的满意度，听听您的宝贵意见。

四、 关于维修费用，我们力求透明

公共区域维修：大部分公共区域的日常维修保养费用已包含在您缴纳的物业费中，无需额外付费。

大型维修：如果是共用设施设备的大修或更新（比如更换整部电梯、屋顶大面积防水），按规定需要动用“房屋专项维修资金”，我们会按法定流程公示方案、征求意见并申请使用。

您家内部维修（有偿服务）：如果您委托我们维修家里的设施，我们会提前告知收费标准（人工费+材料费），征得您同意后再开始维修。绝不乱收费！

人为损坏：如果是人为原因造成的公共设施损坏，责任人需要承担维修费用哦。

五、 紧急情况？请立即拨打【请自行填写紧急电话号码】！

遇到以下紧急情况，请第一时间联系我们，我们会立即启动应急预案：

严重漏水、水管爆裂

大范围停电、线路故障冒火花

燃气泄漏（请同时联系燃气公司）

电梯突然故障困人

火灾迹象

其他危及人身或财产安全的紧急事件

六、 您的声音，我们用心倾听

我们非常重视您的意见和建议！如果您对我们的维修服务有任何不满意的地方，或者有更好的建议，欢迎随时通过服务热线、在线平台或客服中心告诉我们。您的反馈是我们不断进步的动力！

感谢您的理解与配合！让我们共同努力，维护好我们美丽、安全的家园！

【物业服务企业名称】

敬上

篇三：《物业维修管理制度》（侧重成本与资源管理）

第一章 总则

第一条 为加强物业维修工作的成本控制与资源管理，提高维修资金使用效益，确保物业共用部位、共用设施设备的完好与安全运行，依据国家相关财经法规、物业管理条例及本物业公司的财务管理制度，特制定本制度。

第二条 本制度旨在规范维修项目的预算编制、成本核算、费用分摊、供应商管理、物料控制及维修资金（包括物业服务费中的维修成本和专项维修资金）的合理、有效使用。

第三条 物业维修成本与资源管理应遵循“经济合理、公开透明、规范高效、权责明确”的原则。工程维修部门、财务部门、采购部门及客服部门应协同配合，共同落实本制度。

第二章 维修成本构成与预算管理

第四条 物业维修成本主要包括：

1. 人工成本：直接从事维修工作的内部员工薪酬福利、外聘临时工费用、外委维修服务费中的人工部分。

2. 材料成本：维修过程中消耗的各种零配件、原材料、辅料等费用。

3. 设备使用成本：维修专用工具、设备的折旧、租赁或维护费用。

4. 外委服务费：委托第三方专业公司进行维修、保养、检测等服务的费用。

5. 其他间接费用：与维修活动相关的管理、协调、监督等间接支出。

第五条 维修预算编制：

1. 工程维修部门应根据物业设施设备的实际状况、历史维修数据、预防性维护计划及市场价格，编制年度维修预算草案，区分日常小修、计划性保养、中修、大修及应急维修等类别。

2. 预算应详细列明各项维修项目的预计成本构成（人工、材料、外委等），并提供必要说明。

3. 财务部门负责审核预算的合理性、合规性，并将其纳入公司整体预算管理体系。

4. 年度维修预算经规定程序（如公司内部审批、必要时业主大会或业委会审议）批准后执行。

第六条 预算执行与控制：

1. 所有维修活动原则上应在批准的预算额度内进行。

2. 工程维修部门负责预算执行过程中的成本监控，对实际发生费用与预算进行比较分析，发现重大偏差及时报告并说明原因。

3. 超出预算或预算未列明的重大维修项目，需按规定程序申请追加预算或调整。

4. 财务部门定期（如每月、每季）对维修成本进行核算与分析，向管理层提交成本报告。

第三章 费用分摊与专项维修资金管理

第七条 费用分摊原则：

1. 共用部位、共用设施设备的日常维修保养费用，计入物业服务成本，由全体业主缴纳的物业服务费承担。财务部门应准确核算此部分成本。

2. 共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造，原则上应使用专项维修资金。使用方案需符合法定程序（如占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意），并接受相关部门及业主的监督。

3. 业主专有部分的维修费用由业主自行承担。若物业公司提供有偿服务，应明确收费标准并单独核算。

4. 因第三方责任（如施工单位保修期内责任、人为损坏、保险理赔等）发生的维修，应积极追偿，追回款项冲减维修成本或返还相应资金账户。

第八条 专项维修资金的使用管理：

1. 严格遵守国家及地方关于专项维修资金管理使用的各项规定。

2. 工程维修部门负责提出使用方案（含工程预算、施工方案等），配合办理申报、审批手续。

3. 财务部门负责资金使用的账务处理、凭证审核及支付流程管理，确保资金专款专用。

4. 建立专项维修资金使用台账，详细记录每次使用的项目、金额、受益范围、分摊情况等，并按规定进行公示。

第四章 供应商选择与管理

第九条 供应商（包括材料供应商、外委维修服务商）的选择应遵循“公平、公正、公开、择优、经济”的原则。

第十条 建立合格供应商库：

1. 对供应商进行资质审查（营业执照、相关资质证书、业绩案例、信誉等）。

2. 根据维修项目的重要性和金额大小，采取不同的采购方式（如公开招标、邀请招标、竞争性谈判、询价、直接委托等）。

3. 选择过程应有记录，重大项目应组织评审小组。

第十一条 合同管理：

1. 与选定的供应商签订正式维修合同或采购合同，明确服务范围、质量标准、工期/交货期、价格、支付方式、违约责任、保修条款等。

2. 合同执行过程中，工程维修部门负责对供应商的履约情况（进度、质量、安全等）进行监督检查。

第十二条 供应商绩效评估：

1. 定期对合作供应商的服务质量、响应速度、价格合理性、配合度等进行评估。

2. 评估结果作为续约、调整合作关系或选择新供应商的重要依据。

第五章 物料采购与仓储管理

第十三条 物料采购：

1. 工程维修部门根据维修计划和实际需要，提出物料采购申请，注明规格、型号、数量、质量要求等。

2. 采购部门（或指定人员）负责询价、比价，选择合适的供应商进行采购。大宗或重要物料采购应履行审批程序。

3. 坚持“经济适用、质量可靠”的原则，避免采购积压、劣质或不适用的物料。

第十四条 物料验收与入库：

1. 物料到货后，仓库管理员（或指定人员）会同工程维修部门人员，对照采购订单核对品名、规格、数量，并检查质量。

2. 验收合格后办理入库手续，建立物料卡片或电子台账，记录入库时间、数量、单价、供应商等信息。

第十五条 物料领用与出库：

1. 维修人员根据维修工单或领料单领取所需物料。

2. 仓库管理员凭单发料，准确记录领用人、领用时间、用途（对应维修项目）、数量等信息，并及时更新库存记录。

3. 严格控制物料消耗，推行旧件回收和修旧利废。

第十六条 库存管理：

1. 合理设定常用维修物料的安全库存量，避免断料或积压。

2. 定期进行库存盘点，确保账实相符。

3. 加强仓库管理，做好防火、防盗、防潮、防损工作。

第六章 财务核算与透明度

第十七条 财务部门负责对所有维修活动相关的收支进行准确、及时的会计核算。维修成本应按项目、按成本构成进行归集。

第十八条 建立维修费用支付审批流程，所有费用的支付必须凭据充分（如合同、验收单、发票、工单等），并经授权人审批。

第十九条 定期公示：物业公司应按规定或约定，定期（如每季度或每半年）向全体业主或业主委员会公示物业服务费收支情况（含维修费用明细）和专项维修资金使用情况，接受业主监督。

第七章 附则

第二十条 本制度由物业公司财务部门牵头，会同工程维修等相关部门共同执行。

第二十一条 本制度作为公司内部管理文件，如有与国家法律法规、地方政策或《物业服务合同》、《管理规约》不一致之处，以后者为准。

第二十二条 本制度自颁布之日起实施，并根据实际情况适时修订。